Balkonggruppen informerar

Arbetet med att ta fram underlag till eventuella balkonger fortskrider och det är snart dags att ta ställning till om du som medlem i Schillerska Tomten stödjer att balkonger byggs på innergården. Projektet gäller för alla uppgångar, Erik Dahlberg. 22a-b, 24a-b samt Aschebergsg. 9a-b. Parallellt med Schillerska Tomten utreder grannföreningen Kastanjen frågan om att bygga balkonger samtidigt.

 

1. Intresse i föreningen, enkät
2. Hämta in information, preliminära kostnader, byggtid, referenser mm.
3. Informationsbrev 1
4. Ta in offerter, RK-Teknik, Balcona, Balco Kontech
5. 24/9 Informationsmöte nr 1, tillhandahålla information till medlemmarna.
6. Välja entreprenör  RK Teknik Vald entreprenör av styrelse BRF Schillerska
7. Informationsbrev 2
8. 22/10 Informationsmöte nr 2, RK Teknik  samt Arkitekt informerar samt skisser på balkonger visas
9. 12/11 Extrastämma, Beslut fattas om medlemmar i föreningen stödjer balkongbygge. 2/3 majoritet krävs.
   Först vid punkt 12 beslutar enskild medlem om man själv vill ha balkong.
10. Bygglovsansökan lämnas in, balkongentreprenören hjälper till att söka bygglov. Bygglovsansökan kan troligen lämnas in under november.
11. Godkännande från grannföreningen, stadsbyggnadskontoret kontrollerar att grannföreningen godkänner balkongbygge.
12. Medlemmarna som vill ha balkong betalar in pengar till BRF. Betalning av balkong samt liten buffert betalas in till förening, innan dess görs ingen beställning.
13. Byggstart

 

Balkonggruppen kommer löpande informera alla medlemmar under processens gång, via utskick, digital information, samt informationsmöten. Alla medlemmar skall känna sig trygga med att man fått all information man behöver i processen.

 

22/10

Informationsmöte nr 2 – kl 18:30, Stendahls Reklambyrå, Vasagatan 7
Kl 18:00 – samling utanför Erik Dahlbergsgatan 24 för dem som vill följa med och titta på grannhuset som byggt balkonger på innergård! Blir väldigt likt vårt projekt.

Informationsmöte kommer att hållas tillsammans med både RK-Teknik samt arkitekt, där ytterligare frågor kan besvaras. Arkitekten, Helena Hornwall, visar upp preliminära skisser över balkonger och placeringar. RK Teknik står för initiala arkitektkostnader för både Schillerska tomten och Kastanjen!

 

12/11

Extrastämma – kl 18:30, Stendahls Reklambyrå, Vasagatan 7

Här håller vi en extrastämma där medlemmar i BR Schillerska Tomten beslutar om balkonger får byggas på innergården. Varje bostadsrätt har en röst. Separat kallelse kommer för detta.

För att projektet skall fortlöpa och balkonger skall få byggas krävs att 2/3 av de deltagande medlemmarna på stämman säger JA.
PÅ STÄMMAN FATTAR DU EJ BESLUT OM DIN EGEN BALKONG!
Först när bygglov är klart och alla priser och tillval är spikade (detta är troligen först i början på 2018), så fattar den enskilda medlemmen beslut om man vill ha balkong eller ej. Medlemmen betalar för balkong, men föreningen äger den. På detta sätt kan man också dra av kostnaden för balkongbygget vid ev framtida försäljning av lägenhet.

 

Till dem som röstar nej på stämman, alternativt inte kan delta på stämman, kommer en samtyckesblankett delas ut, med förhoppning att alla slutligen skall samtycka till projektet. Om någon enskild medlem inte samtycker kommer processen gå vidare till Hyresnämnden. Samtycker man inte då så skall man som enskild medlem vara part i målet/processen som Hyresnämnden startar. Man skall då kunna styrka att man blivit ”menligt” påverkad av att balkonger byggs, vilket i praktiken betyder att man skall kunna påvisa att värdet på lägenheten sjunker om balkonger byggs på gården.
Det är mycket ovanligt att Hyresnämnden säger nej till balkongbyggnation om stämma röstat ja enligt ovan, således resulterar detta sannolikt endast i försenad process.

 

Balkonggruppens mål är att ge så mycket information, skisser, svar på frågor etc, så att alla skall känna sig fullt trygga med vad som händer i respektive steg.

 

De lägenheter som redan i dag har balkong mot innegården så kommer man kunna byta ut denna mot en mycket större hörnbalkong (se granngård eller bilder från tidigare utskick). Det kommer också prövas om huruvida befontliga balkongdörrar kan behållas även med ny och utbyggd balkong. Detta har med byggregler och bygglov att göra, men om befintliga kan användas, blir balkongen avsevärt mycket billigare. Man kommer dock ändå kunna välja att skaffa en ny utgång, då bygglov för detta ändå söks.

 

Befintliga balkonger för BRF Schillerska Tomten ligger i underhållsplan för 2018 och kommer därför att besiktigas inom kort, därefter vet styrelse vad underhåll av dessa kommer att kosta, samt om huruvida det är möjilgt att av den förväntade underhållskostnaden från priset för ny balkong.

 

ALLA kostnader förknippat med balkongprojektet (dock ej besiktning, underhåll av befintliga balkonger, fasadrenoveringar o dyl) står dem som skaffar balkong för. Det blir alltså kostnadsneutralt för föreningen.

 

Då balkongbyggnation höjer värdet på lägenheten avsevärt, så är lån för balkonger inget problem att få, såvida man inte har betalningsanmärkningar eller liknande.

 

Föreningen äger alla balkonger och står således för underhåll. En underhållsavgift kommer tas ut som beslutas av styrelsen. Enligt de nya stadgar som skall beslutas om, (också SBC standard) tas max 3% ut av 1 basprisbelopp ut/år. För dem som redan har balkong, där också denna är inräknad i andelstal, kommer en reducerad underhållsavgift tas ut ovanpå andelstal.
Väljer man att inte skaffa balkong, tas givetvis ingen extra avgift ut.

 

Då element och värmesystem har varit ett problem, kommer styrelsen noggrant att se till under byggnationens process att detta ej skall påverka systemet. Således kommer endast, av styrelsen, godkända radiatorer kunna väljas, om man behöver eller vill byta radiator.

 

En arkitekt arbetar med att ta fram ritningar på balkonger med målsättning att kunna visa upp något på Informationsmöte 2. Akritekten passar in balkonger utifrån vad som är optimalt för att reducera insyn, men ändå få så stor balkong som möjligt. Arkitekten är mycket van vid liknande projekt och har stor erfarenhet av vad som krävs för att kunna få bygglov – men framförallt för att maximera storlek och nytta för de boende. Efter en första översyn så finns det inte så många alternativ, utan vad som är byggnadstekniskt- och estetiskt möjligt kommer avgöra utformning och placering.

 

 

Kostnad för balkonger

 

Mer exakta priser än de som tidigare kommunicerats kommer att presenteras på informationsmöte 22/10 och därefter sändas ut för dem som ej kan delta.

 

Till dessa priser skall sedan adderas vissa gemensamma kostnader så som avgift till stadsbyggnadskontoret för bygglov etc. Dessa kommer att splittas ut per balkong när vi vet exakt hur många som kommer byggas.

 

 

Under processens gång har flertalet frågor framkommit som redovisas här

 

 

– Hur påverkas utseende och intryck av gården av balkongbygge?

 

Utseende av gård kommer att påverkas. För de som vill ha balkonger på bottenplan kommer delar av buskage behöva tas bort eller flyttas. Den ytan är ju ändå obrukbar idag pga just buskar, så beroende lite av hur det görs, så kommer det inte bli mindre gårdsyta. Denna fråga behandlas även parallellt i Gårdsgruppen som startades i samband med årsstämman. Buskar går eventuellt att flytta, men fråga blir var och om det blir bra, samt till vilken kostnad. Detta är ju ngt som kommer att splittas upp i det totala projektet och bekostas av de som skaffar balkong. Vi tror att man måste räkna med att delar av buskage kommer att försvinna till förmån för balkonger. Andra BRF som byggt balkonger på innergård vittnar om att trevnad och mysighet på gård ökar.
Trädet på gård går att ha kvar, även om det blir balkonger är den preliminära bedömningen. Kommer dock behöva beskäras.

Allt kring gården regleras i en samfällighet tillsammans med BRF Kastanjen, så där behöver man vara enig. Det finns en aktiv gårdsgrupp, som har i syfte att jobba med en uppdatering av hela gården. Det arbete är bordlagt tills vi vet hur balkongprojekt faller ut.

 

– Balkong på nedre plan. Inbrotts risk, påverkas hemförsäkring? Påverkas andra på våningen över eftersom det blir lättare att ta sig från balkong till balkong?

 

Hemförsäkring påverkas inte, vi har stämt av med Länsförsäkringar. Således inga höjda premier. Vi har vidtalat Securitas som säljer hemlarm och även balkongentreprenörer. En eventuell marginell påverkar i inbrottsrisk blir isf på bottenplan, men den är mycket liten. Inbrottsintrång sker nästan uteslutande via entrédörr och där har säkerhetsdörr eller ej den allra största påverkan. Då vi ej har säkerhetsdörrar så är det troligt där inbrottstjuvar kommer att ta sig in. Från och med våning 1 (den ovanför bottenvåning) och uppåt finns ingen påverkan på inbrottsrisk.

 

–  Hur länge varar byggnationen?

 

Projektet planeras i detalj med vald entreprenör, men här kommer kort beskrivning.

Tillbyggnad av balkonger och dörrar kan utföras året om, arbeten utförs både in och utvändigt. Vid invändiga arbeten är vårt arbetsområde endast vid de fönster som skall bli fönsterdörr. Element flyttas, återställningsarbete efter dörrmontage med spacklings samt målningsarbeten på insida. Utvändiga arbeten är montage av balkonginfästningar putsarbeten samt målning fasad. Byggnationen av balkonger tar cirka 6-8 veckor och färdigställandet brukar vara samtidigt. Under byggprocessen har alltid entreprenör en person som är byggledare/projektledare, den personen är vår kontaktperson under hela byggtiden

 

–  Hur kommer medlemmar/gården påverkas under byggnationen? Förvaring av mtrl, åverkan, återställning.

 

Medlemmars påverkan är ganska liten enligt vårt sätt att se det. Detta kommer vi efter input och tips från andra projekt att vara mkt tydliga med entreprenör i avtal, så att både styrelse och enskilda medlemmar vet exakt vilka dagar respektive lägenhet påverkas. Det är en del innan balkonger/dörrar sätts, exempelvis radiatorflytt, samt när balkongdörrar sätts in och efterarbeten. Hela balkongen sätts dock dit utan att man behöver komma åt inifrån lägenhet enligt den info vi fått. Mer info om detta kommer förstås under offertpresentation. Exakt hur mkt materiel och under hur många dagar materiel förvaras inne på gård eller ej är inte undersökts, men de frågorna kan vi ställa vid offertpresentation. Återställning på gård såväl som i respektive lägenhet ingår in entreprenad.

 

– Hur ser kontraktet ut? När sker fakturering? Delbetalningar? Risker för föreningen? Om man säger JA till egen balkong, lånelöfte måste bekräftas, kontraktet ska

vara individuellt med balkongentreprenör.

 

Huvudavtal med entreprenör tecknas mellan Förening/Styrelse och Balkongentreprenör, detta då det är föreningen som äger balkonger. Detta är förstås något som måste gås igenom mycket noga. Sen upprättas ett avtal mellan varje medlem som vill ha balkong och föreningen. Dessa avtal finns std-mallar på.

De flesta föreningar kräver förskottsbetalning (således måste medlem redan fått loss pengar/lån för balkong) från varje medlem som vill ha balkong, vi från balkonggruppen tycker också att man bör addera förslagsvis 10% ytterligare för att ha reserv, dvs något händer som är helt omöjligt att förutse. Om inte de nyttjas, så återbetalas detta. Betalplan mot förening för entreprenad kommer att förhandlas med RK Teknik, men den är prestationsbetingad, man betalar först när de olika stegen/delar av projekt är på plats.

 

– Hur löses arbetsmiljökrav får byggaren? Risk för tilläggskostnader? Ansvar?

 

Allt regleras i ABT06. Det är en strikt förordning kring hur denna typ av helhetsentreprenad genomförs.

 

– Hur beräknas månadskostnaden av existerande/nya balkonger? Kostar det att göra en ny andelsfördelning?

 

Enligt den info vi inhämtat, så är bef balkonger inräknade i andelstal, det är så andelstal beräknades vid den tid bostadsrätt bildades, alla faktorer vägs in. Våningsplan, hiss eller ej, balkong eller ej etc. En underhållsavgift tas ut för  dem med balkong/terrass där inte dem är inräknade i andelstal, vilket då blir alla nya balkonger för detta projekt.

 

– Vad händer om balkongentreprenören börja riva i väggen och upptäcker att bjälkar eller liknande är i dåligt skick?

 

Denna fråga har vi också berört vid möten. Detta är något som inte fullt ut går att undersöka innan och kan hända. Man kanske hittar en dolda valvmurningar, järnbalkar eller dylikt som är delar av bärande konstruktion för hela fastigheten. Detta är något som händer då och då. Vid de fallen måste man göra en ”Avväxling”, dvs göra en konstruktion som säkrar bärande konstruktion och måste godkännas och kommuniceras med stadsbyggnadskontoret. I grannföreningen hände detta när de byggde. Det innebar en liten försening i projekt. Inga större tillägg i kostnader som vi förstått det.

Dessa kostnader står som allt tidigare angivet de som bygger balkong för.

 

Väl mött – hälsningar från balkonggruppen